【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)升息議題、美國(guó)總統(tǒng)川普2017年一月上任，法國(guó)四月大選，以及德國(guó)九月大選，2017年的國(guó)際政治與經(jīng)濟(jì)有著許多不確定性，將對(duì)臺(tái)灣與國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)影響。臺(tái)灣CCIM不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)於2016年12月16日舉辦「2016臺(tái)灣CCIM不動(dòng)產(chǎn)論壇」，邀請(qǐng)各國(guó)專(zhuān)家剖析2017不動(dòng)產(chǎn)投資最新趨勢(shì)，讓投資人在不確定的時(shí)代翻轉(zhuǎn)為持盈保泰的年代。
 
臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)邵揚(yáng)威博士表示，臺(tái)灣市場(chǎng)當(dāng)前陷入艱困時(shí)期，同時(shí)也面臨國(guó)際局勢(shì)的變化難測(cè)，因此，在2016年邁進(jìn)第十年的CCIM論壇，主題定為「翻轉(zhuǎn)時(shí)代—臺(tái)灣暨國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)投資趨勢(shì)與展望」，論壇中除邀請(qǐng)美國(guó)CCIM總會(huì)2017理事長(zhǎng)Robin Webb參與，並由中華經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)吳中書(shū)進(jìn)行「全球經(jīng)濟(jì)展望與不動(dòng)產(chǎn)投資」專(zhuān)題演講，美商ERA易而安不動(dòng)產(chǎn)臺(tái)灣區(qū)總部資深處長(zhǎng)林建廷、瑞普萊坊工業(yè)暨零售物業(yè)代理總監(jiān)李誠(chéng)慶進(jìn)行國(guó)內(nèi)住宅商仲市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)，並與美、加、日、中等國(guó)專(zhuān)家參與討論，特別是2016年首開(kāi)先例，由臺(tái)北市、新北市和桃園市政府的不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)首長(zhǎng)齊聚一堂，共同研討不動(dòng)產(chǎn)投資趨勢(shì)與展望。
 
2017臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)處?kù)缎拚{(diào)整期
 
吳中書(shū)院長(zhǎng)指出，全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素有景氣動(dòng)向、通膨走勢(shì)、利率走向、資金與風(fēng)險(xiǎn)、法令規(guī)章等，分析未來(lái)全球五大經(jīng)濟(jì)體情形為美國(guó)溫和成長(zhǎng)、中國(guó)成長(zhǎng)趨緩、歐元區(qū)和緩復(fù)甦、日本疲軟調(diào)整與新興經(jīng)濟(jì)體下行風(fēng)險(xiǎn)高。而臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)情況從景氣對(duì)策信號(hào)、工業(yè)生產(chǎn)、外銷(xiāo)訂單等資料顯示，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)已逐漸止跌回穩(wěn)，所以在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)動(dòng)能不足、通膨遲緩，雖利率在低檔徘徊、資金仍屬充沛，但短期不友善的法令不易更動(dòng)的情形下，「2017年的房地產(chǎn)將處?kù)缎拚恼{(diào)整期。」
 
臺(tái)灣住宅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)冷颼颼  妙算策略擁真愛(ài)
 
CCIM住宅市場(chǎng)研究小組簡(jiǎn)報(bào)人兼美商ERA易而安不動(dòng)產(chǎn)臺(tái)灣區(qū)總部資深處長(zhǎng)林建廷簡(jiǎn)報(bào)說(shuō)明臺(tái)灣住宅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象與展望，在市場(chǎng)方面臺(tái)灣近三年六都大多呈現(xiàn)量縮價(jià)跌的局面，北部預(yù)售市場(chǎng)推案量與銷(xiāo)售率呈下滑狀況，2016年更是大幅下跌，銷(xiāo)售率僅三成，顯示北部住宅市場(chǎng)冷冷清清。因國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)政策不友善加上產(chǎn)業(yè)景氣修正調(diào)整，2016年的全國(guó)買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)棟數(shù)將降至歷史新低點(diǎn)，根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)：2016年一到十月的買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)棟數(shù)為19.7萬(wàn)餘棟，全年總額應(yīng)在24萬(wàn)餘棟左右，此為26年以來(lái)的最低，較1997年金融危機(jī)與2001年911恐怖攻擊時(shí)的移轉(zhuǎn)棟數(shù)都來(lái)得低，加上使用執(zhí)照去年爆大量，房市賣(mài)壓沉重，在在顯示不動(dòng)產(chǎn)業(yè)景氣身處寒冬。
 
CCIM住宅市場(chǎng)研究小組根據(jù)臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資師與候選人所做的問(wèn)卷顯示，2017年住宅市場(chǎng)展望方面，有關(guān)住宅房?jī)r(jià)與交易量的表現(xiàn)皆為多數(shù)看淡，有52％的比例認(rèn)為住宅房?jī)r(jià)會(huì)下修5~10％，有45％的比例認(rèn)為在住宅大樓租金方面會(huì)表現(xiàn)持平，住宅大樓投資動(dòng)向上建議投資人賣(mài)為上策先跑先贏(48％)。
 
林建廷指出，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)是不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)智庫(kù)，CCIM市場(chǎng)研究小組整合出幸福城市之妙算策略，掌握安居樂(lè)業(yè)關(guān)鍵，未來(lái)針對(duì)自住者的建議是，在天時(shí)方面，掌握低利率好時(shí)機(jī)，勤看屋勇敢出價(jià)準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)，在地利方面，選擇適合自己居住條件的標(biāo)的，擁抱真愛(ài)立於不敗之地。而針對(duì)投資者則建議，必須尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定高租金收益的標(biāo)的，留意稅制規(guī)劃，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析，跟著政府公共政策方向走，決定優(yōu)質(zhì)投資區(qū)域；而國(guó)際政經(jīng)情勢(shì)混沌，海外投資應(yīng)諮詢(xún)CCIM專(zhuān)家。
 
展望2017年房市有三大影響值得觀察，一是暴增式持有稅是否會(huì)撥亂反正，還給人民幸福，二是反全球化保護(hù)主義是否蔓延，三是國(guó)內(nèi)都市更新之新制能否正式上路，提供給人民安居樂(lè)業(yè)的環(huán)境。
 
臺(tái)灣商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是冷熱二重天
 
CCIM商用市場(chǎng)研究小組簡(jiǎn)報(bào)人兼瑞普萊坊工業(yè)暨零售物業(yè)代理部總監(jiān)李誠(chéng)慶指出，2016年臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)是成交量萎縮的表現(xiàn)，根據(jù)CCIM商用市場(chǎng)研究小組統(tǒng)計(jì)2016年1月至11月的臺(tái)灣大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額529億元，為2015年同期的47％，自2011年的高峰1,476億之後逐年下滑，2016年的交易量?jī)H剩高峰的36％，是近10年來(lái)最差的表現(xiàn)，顯示2016年商用不動(dòng)產(chǎn)的冬天很冷。
 
在辦公室市場(chǎng)方面，辦公室與廠辦仍為2016年主流產(chǎn)品，交易金額佔(zhàn)比近五成，臺(tái)北市A級(jí)辦公室因新增供給釋出，空置率漸升，在經(jīng)濟(jì)未有明顯成長(zhǎng)的情形下，辦公平均租金微跌，Ａ級(jí)租金為NT$2,598元/坪/月，Ｂ級(jí)租金為NT$1,724元/坪/月，預(yù)期未來(lái)12個(gè)月的租金不會(huì)有大幅度的變化。在旅館市場(chǎng)方面，CCIM商用市場(chǎng)研究小組組長(zhǎng)蘇明俊(地產(chǎn)專(zhuān)家紅色子房)指出，旅館為2016年的交易新秀，交易金額佔(zhàn)比約三成，但在陸客趨勢(shì)轉(zhuǎn)變致來(lái)臺(tái)人數(shù)減少、新增供給陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)的情形下，旅館投資人一定要做足功課區(qū)隔市場(chǎng)，擬定好策略來(lái)因應(yīng)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。
 
2016年大型商業(yè)物業(yè)是亮點(diǎn)，符合自用加收益能攻守具備型的不動(dòng)產(chǎn)脫穎而出，華碩於第二季斥資78.3億元向東森購(gòu)買(mǎi)關(guān)渡1.14萬(wàn)坪土地，作為新建總部及研發(fā)中心、並連帶成為好市多(COSTCO)北投店房東就是一個(gè)例子。未來(lái)在臺(tái)灣綜合大型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)會(huì)越為興盛，像臺(tái)灣人壽投資165億買(mǎi)高雄「漢來(lái)新世界」、國(guó)泰人壽投資200億於桃園打造「橫濱八景島海島樂(lè)園」、南山人壽投資400億建立「南山廣場(chǎng)」、子樂(lè)開(kāi)發(fā)/碩河開(kāi)發(fā)投資300億打造「Taipei Sky Tower」、日商三井投資「林口OUTLET」與「臺(tái)中OUTLET」，匯集零售、餐旅與綜合商業(yè)設(shè)施之物業(yè)成為熱門(mén)投資標(biāo)的。
 
在零售市場(chǎng)方面，CCIM商用市場(chǎng)研究小組觀察出兩個(gè)趨勢(shì)，一是百貨商場(chǎng)大改裝趨勢(shì)，業(yè)者在品牌配置上革新思維，以品牌餐飲匯集人潮，於一樓導(dǎo)入潮流商品，縮小化妝品櫃位，利用人氣商品創(chuàng)造「空橋經(jīng)濟(jì)」，以拉抬二樓坪效，並善用親子休閒、Lifestyle、療癒系等主題，帶動(dòng)人潮。二是街邊店兩極化的發(fā)展趨勢(shì)，精華區(qū)街邊店空置率「兩級(jí)化」，租金落差加大，而國(guó)際品牌挾高租金承受力之優(yōu)勢(shì)，持續(xù)搶進(jìn)具地標(biāo)性、大面積的精華路段之街邊店。
 
根據(jù)一份CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資師與候選人所做的問(wèn)卷顯示投資動(dòng)向建議，在產(chǎn)品類(lèi)型上有55％比例認(rèn)為應(yīng)賣(mài)出零售店面、66％認(rèn)為應(yīng)賣(mài)出住宅大樓；在未來(lái)房?jī)r(jià)與租金方面，穩(wěn)定度最高的是辦公大樓產(chǎn)品，有超過(guò)半數(shù)的CCIM認(rèn)為辦公產(chǎn)品的房?jī)r(jià)與租金將會(huì)持平。2017年海外不動(dòng)產(chǎn)投資看好地區(qū)前三名分別為美國(guó)、日本與英國(guó)。
 
2017年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資展望有三項(xiàng)議題，一是在房地稅制改革及政策之不確定性逐漸消除之後，商用不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以自用、長(zhǎng)期收益型的需求為主流，因海外投資之不確定性增加，加上政府對(duì)地上權(quán)限制鬆綁，輔以國(guó)內(nèi)消費(fèi)動(dòng)能不衰，將吸引壽險(xiǎn)業(yè)者回籠臺(tái)灣尋找好標(biāo)的。二是商辦的租金持平、投報(bào)率仍低，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)供不應(yīng)求，資產(chǎn)處分及素地買(mǎi)賣(mài)之去化速度快。三是零售市場(chǎng)持續(xù)加熱，大型商業(yè)設(shè)施帶動(dòng)商圈翻轉(zhuǎn)。商用不動(dòng)產(chǎn)投資建議一是買(mǎi)進(jìn)精華區(qū)土地、中高端旅館、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。二是慎選辦公大樓、零售店面。三為商業(yè)設(shè)施投資將成為新亮點(diǎn)。
 
美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)看好
 
在美國(guó)市場(chǎng)分析方面，美國(guó)CCIM總會(huì)前理事長(zhǎng)Steven Price指出，美國(guó)經(jīng)濟(jì)自2015年觸底反彈後漸入佳境，這可以由成屋總銷(xiāo)售量增加、成屋銷(xiāo)售價(jià)格上揚(yáng)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額成長(zhǎng)的表現(xiàn)中得到佐證。2016年美國(guó)經(jīng)濟(jì)溫和成長(zhǎng)，儘管受到亞洲經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)減緩與歐洲經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)極緩慢的影響，但隨著房?jī)r(jià)上升、大量工作機(jī)會(huì)、低油價(jià)與消費(fèi)者信心持續(xù)進(jìn)步，將為不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)溫和性需求，並以市場(chǎng)週期象限模型來(lái)說(shuō)明辦公室、公寓、工業(yè)與零售之市場(chǎng)週期預(yù)測(cè)。
 
Steven Price認(rèn)為最近總統(tǒng)選舉反映出美國(guó)對(duì)企業(yè)經(jīng)商友善的氛圍，政策上將降低資本利得稅率、採(cǎi)較低的個(gè)人稅率與公司稅率，並提醒投資人儘可能鎖定長(zhǎng)期低利率，去槓桿化以抵消利率上升，並考慮引入股權(quán)資本取代借貸資本。
 
加拿大不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀
 
美國(guó)CCIM總會(huì)董事兼2016國(guó)際委員會(huì)主任委員Ellen Hsu指出，由於石油和其他商品價(jià)格下跌，2017年加拿大經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)復(fù)甦，建築業(yè)與製造業(yè)的就業(yè)成長(zhǎng)，抵銷(xiāo)了天然資源產(chǎn)業(yè)的就業(yè)流失。根據(jù)加拿大會(huì)議局2016春季都市展望，2016國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總額預(yù)期成長(zhǎng)1.7％，2017預(yù)期成長(zhǎng)2.3％，至2020年預(yù)期成長(zhǎng)保持在2％以上。
 
在辦公室市場(chǎng)方面，辦公室區(qū)塊是最強(qiáng)的資產(chǎn)類(lèi)別，88％的投資總額來(lái)自溫哥華和多倫多的交易，且多倫多市中心的空置率最低，為4.8％。在總體商業(yè)展望方面，投資人、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)加拿大不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)前景謹(jǐn)慎樂(lè)觀。Ellen Hsu指出臺(tái)灣投資人可以投資加拿大的機(jī)會(huì)領(lǐng)域?yàn)楣I(yè)物件、多戶(hù)住宅出租、都市內(nèi)混合使用開(kāi)發(fā)與老年人住房/退休住宅。
 
日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，介護(hù)福祉住宅興起
 
日本Kirameki不動(dòng)産株式會(huì)社社長(zhǎng)後藤聡志就日本金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)之貸款情形、不動(dòng)產(chǎn)投資之純營(yíng)業(yè)收益來(lái)說(shuō)明外資為何紛紛進(jìn)場(chǎng)投資日本不動(dòng)產(chǎn)，並且說(shuō)明日本在面對(duì)人口減緩高齡化時(shí)代來(lái)臨時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者如何擬定適當(dāng)策略積極應(yīng)對(duì)。
 
後藤聡志指出日本金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的貸款餘額創(chuàng)下新高，在2015年底達(dá)84兆円，顯示日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍在蓬勃發(fā)展，其中引人注目的是美LaSalle Investment Management以1,300億日?qǐng)A買(mǎi)下森信託位於東京的地標(biāo)建築「目黑雅敘園Meguro Gajoen」，顯示外資機(jī)構(gòu)看好日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。
 
對(duì)於少子化長(zhǎng)照的發(fā)展議題，後藤聡志也提供日本經(jīng)驗(yàn)給臺(tái)灣參考，日本面對(duì)人口長(zhǎng)期減緩的情況，針對(duì)高齡者客群發(fā)展出解決看護(hù)問(wèn)題的住宅，高齡者於遷入時(shí)，先繳營(yíng)運(yùn)一次性費(fèi)用300萬(wàn)日元，每月繳管理費(fèi)7萬(wàn)日元、伙食費(fèi)4萬(wàn)日元，即可住在有提供醫(yī)生的健康諮詢(xún)?cè)\察、營(yíng)養(yǎng)師擬配營(yíng)養(yǎng)均衡美味的餐飲，搭配圖書(shū)室、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、菜園等服務(wù)設(shè)施，而且有護(hù)理師常駐，讓高齡者在介護(hù)福祉住宅中住得安心愜意。
 
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)  旅遊商業(yè)將成大贏家
 
在中國(guó)市場(chǎng)方面，香港日基投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)兼總裁林寵升，以「翻轉(zhuǎn)時(shí)代的中國(guó)投資市場(chǎng)－趨勢(shì)與展望」為題說(shuō)明他的見(jiàn)解，上海港匯恒隆廣場(chǎng)於2016上半年租金收入折合人民幣約4.96億，連續(xù)三年來(lái)穩(wěn)居國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心租金收入之冠，是中國(guó)最賺錢(qián)的購(gòu)物中心。
 
林寵升分享和黃上海陸家嘴世紀(jì)廣場(chǎng)之投資案例，ARA與Maple Leaf收購(gòu)和黃上海陸家嘴世紀(jì)廣場(chǎng)：於2016年10月26日長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113.HK)公佈與李嘉誠(chéng)海外基金會(huì)分別出售Maple Leaf之50％股權(quán)，予新加坡上市之房地產(chǎn)基金管理公司亞騰資產(chǎn)管理(ARA Asset Management)。由ARA基金管理(Mapleleaf)有限公司(ARA Asset Management Limited的全資附屬公司)管理。換言之，此保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)出資，後續(xù)運(yùn)營(yíng)管理還是由李嘉誠(chéng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。而長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)董事會(huì)預(yù)計(jì)此次交易該集團(tuán)將錄得約未經(jīng)審核得益62.2億港元(約人民幣54.3億元)。
 
對(duì)於中國(guó)市場(chǎng)的未來(lái)展望，林寵升認(rèn)為旅遊商業(yè)將成大贏家，未來(lái)五年將會(huì)看到許多優(yōu)質(zhì)的旅遊商業(yè)項(xiàng)目問(wèn)市，例如主題公園、創(chuàng)意園區(qū)、滑雪場(chǎng)、藝術(shù)中心與兒童樂(lè)園等大眾生活?yuàn)蕵?lè)性商業(yè)將是發(fā)展的主流。
 
CCIM搭橋政府與民間
 
2017 CCIM臺(tái)灣分會(huì)(協(xié)會(huì))理事長(zhǎng)暨美商ERA易而安不動(dòng)產(chǎn)臺(tái)灣區(qū)總裁黃鵬?表示，本次論壇除了秉持國(guó)際化視野的傳統(tǒng)，邀請(qǐng)美洲、亞洲的不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家共同研商外，難能可貴的是首開(kāi)先例邀請(qǐng)北北桃三都不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)首長(zhǎng)來(lái)參與論壇，揭櫫三都未來(lái)的投資亮點(diǎn)與機(jī)會(huì)，讓人民對(duì)政府施政建設(shè)有感，引導(dǎo)投資方向齊心共同努力建設(shè)臺(tái)灣。